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[2007년 분야별 중요판례분석] (15)건설
[2007년 분야별 중요판례분석] (15)건설 윤재윤 부장판사 (서울고법) 1-1. 아파트분양광고가 분양계약의 내용으로 편입되는 경우(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836판결) (1) 요지 선분양·후시공의 방식으로 분양되는 아파트 거래에서 분양계약서에는 동·호수·평형·입주예정일·대금지급방법만 기재되어 있고 아파트 및 그 부대시설의 외형·재질·구조 및 실내장식 등에 관한 구체적인 내용이 기재되어 있지 아니한 경우가 있는바, 아파트에 관한 외형·재질 등이 제대로 특정되지 아니한 상태에서 체결된 분양계약은 그 자체로서 완결된 것이라고 보기 어렵다 할 것이므로, 비록 분양광고의 내용, 모델하우스의 조건 또는 그 무렵 분양회사가 수분양자에게 행한 설명 등이 청약의 유인에 불과하다 할지라도 그러한 광고나 설명 중 아파트의 외형·재질 등 구체적 조건에 관한 것으로서 수분양자가 분양자에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 한 수분양자들은 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고 분양자도 이를 알고 있었다고 보아야 할 것이므로, 특단의 사정이 없는 한, 분양자와 수분양자 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 볼 수 있다. (2) 해설 분양광고는 일반적으로 청약의 유인에 해당하므로 광고의 내용이 그대로 계약의 내용으로 될 수는 없다. 그런데 아파트 분양계약을 체결함에 있어서는 분양계약서상 에 최소한의 사항만 적시하는 데 그치고, 분양자는 아파트의 외형과 재질 등의 사항을 아파트 광고와 모델하우스의 시설 등으로 구체화시켜 소비자에게 제시하고, 소비자는 이를 믿고 분양계약을 체결하는 것이 보통이다. 이 판결은 이러한 계약 실정을 직시해 청약의 유인이라도 ① 그 내용이 구체적이며, ② 분양자 자력으로 이행이 가능한 사항으로서 수분양자가 이를 신뢰했다고 보이는 경우에는 이를 분양계약의 내용에 포함시켜야 한다고 판시했다. 즉 분양광고에 나타난 도로확장, 대학교 이전, 전철복선화 등의 내용은 분양자가 이를 이행할 능력이 없으므로 분양계약에 포함된다고 볼 수 없지만 온천 광고, 바닥재(원목마루) 광고, 유실수단지 및 테마공원 조성, 콘도회원권 부여 등의 광고는 분양자의 이행이 가능하므로 분양계약의 내용이 된다고 보았다. 1-2. 부동산 분양자의 고지의무( 같은 판결) (1) 요지 가. 부동산 거래에 있어 상대방이 일정한 사정을 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있으며, 그와 같은 고지의무의 대상이 되는 것은 직접적인 법령의 규정뿐 아니라 널리 계약상, 관습상 또는 조리상의 일반원칙에 의하여도 인정될 수 있다. 나. 고지의무의 대상이 되는 사실은 이미 알고 있는 자에 대해서는 고지할 의무가 없지만, 상대방에게 스스로 확인할 의무가 인정되거나 거래관행상 상대방이 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 예외적인 경우가 아닌 한, 실제 그 대상이 되는 사실을 알지 못하였던 상대방에 대해서는 비록 그가 이를 알지 못한 데에 과실이 있다 하더라도 (그 점을 들어 추후 책임을 일부 제한할 여지가 있음은 별론으로 하고) 고지할 의무 자체를 면하게 된다고 할 수 없다. (2) 해설 분양할 아파트 단지 인근에 대규모 공동묘지가 조성되어 있었는데 분양자가 수분양자들에게 이런 사항을 전혀 알리지 않았던 사안이다. 원심은 수분양자가 현장방문이나 탐문으로 손쉽게 공동묘지 존재사실을 알 수 있었고, 이런 환경적 요소가 분양계약의 내용 자체에는 영향이 미치지 않는다는 이유로 고지의무를 부정하였으나 대법원은 신의칙상 고지의무가 인정되며, 수분양자의 과실적 요소가 고지의무의 면제사유가 될 수 없다고 판시했다. 따라서 분양자는 수분양자에게 부작위에 의한 기망행위가 성립하여 불법행위책임을 부담한다. 2. 유치권의 피담보채권 범위(대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다16942 판결) (1) 요지 민법 제320조 제1항에서 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’은 유치권제도 본래의 취지인 공평의 원칙에 특별히 반하지 않는 한 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우는 물론이고 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 경우도 포함하고, 한편 민법 제321조는 “유치권자는 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다”고 규정하고 있으므로 유치물은 그 각 부분으로써 피담보채권의 전부를 담보하며, 이와 같은 유치권의 불가분성은 그 목적물이 분할 가능하거나 수개의 물건인 경우에도 적용된다. (2) 해설 56세대의 다세대주택의 창호 등 공사 전부를 완성한 하수급인이 1억5천만원의 공사대금잔액을 변제받지 못하자 그 대금확보를 위해 위 다세대주택 중 특정한 1세대를 점유하여 유치권을 행사했다. 이 유치권의 피담보채권이 전체 공사잔대금인지, 아니면 유치권의 대상인 그 세대만의 창호공사대금 350만원인지가 다투어졌다. 원심은 공평의 원칙상 유치권의 대상이 된 특정 건물에 대해 발생한 공사대금만이 피담보채권이라고 보았으나, 대법원은 유치권의 불가분성을 근거로 전체 공사대금을 피담보채권으로 본 것이다. 당초의 하도급 공사계약에서 창호공사대금을 각 세대별로 지급하기로 한 것이 아니라, 공사 전부에 대하여 일률적으로 지급하기로 하였으므로 ‘공사대금채권 전부’와 ‘공사목적물 전체’ 사이에 견련관계가 있다고 보는 것이 공평의 원칙상 타당하다고 하겠다. 만약 창호공사대금을 세대마다 개별적으로 정산하기로 하는 특약이 있었다면 원심처럼 인정하는 것이 가능할 것이다. 3. 지체상금의 산정 기준 및 방법( 대법원 2007.8.23.선고 2005다59475, 59842, 59499 판결) (1) 요지 가. 주택공급계약 당시 시행되던 구 주택공급에 관한 규칙(1995. 11. 6. 건설교통부령 제39호로 개정되기 전의 것) 제27조 제4항이 입주 전까지 납부한 입주금 전부를 지체상금 산정대상으로 하고 있는 점에 비추어, 주택공급계약서상 입주지연 지체상금의 산정대상에서 계약금을 제외한 지체상금 조항은 상당한 이유 없이 사업자의 손해배상범위를 제한하고 고객에 대해 부당하게 불리하며 신의성실에 반해 공정을 잃은 조항으로서, 약관의 규제에 관한 법률 제7조 제2호, 제6조 제1항, 제2항 제1호에 의해서 무효이다. 나. 주택건설업자가 당초 정했던 중도금 납부기일을 연기해 주어 수분양자들이 연기된 기일에 중도금을 납부한 경우, 위 연기가 주택건설업자의 귀책에 의한 입주지연으로 말미암은 것이라고 하더라도 수분양자들로서는 연기된 기간만큼 중도금에 대한 이자 상당액의 이득은 보게 되므로 입주지연으로 인한 지체상금의 산정에 있어 이를 고려하는 것이 형평에 맞고, 구 주택공급에 관한 규칙(1995. 11. 6. 건설교통부령 제39호로 개정되기 전의 것) 제27조 제3항, 제4항과 같이 수분양자들이 기납부한 입주금에 대해 수분양자들의 입주금 납부지체의 경우에 적용되는 연체료율을 입주지연기간에 적용하는 방식으로 입주지연 지체상금을 산정하는 때에는 그 고려의 한 방법으로 중도금 연기일수를 입주지연일수에서 공제하는 방식도 수긍할 수 있다 할 것이나, 반드시 위와 같은 방식으로 고려해야만 하는 것은 아니고, 예정된 지체상금액을 감액하는 방식으로 고려하더라도 경험칙과 공평의 원칙에 비추어 현저히 불합리하지 않는 한 이를 위법하다고 볼 수는 없다. (2) 해설 종전에 대법원 97다37852, 37869(1999. 3. 12. 선고) 판결은 지체상금의 산정대상에서 계약금을 제외시킨 계약조항에 관해 “지체상금의 지급기준에 계약금을 포함시키는 일반적인 거래관행이 있었던 것이 아니고, 입주예정자들로서는 공급회사가 정한 입주예정일을 신뢰하고 계약일로부터 입주일까지의 기간 등을 고려하여 계약체결 여부 등을 결정하고 기존 주거의 처분, 정리, 자금운용 등의 계획을 세우는 것이 보통이므로, 그 계약금이 분양대금의 20%에 이른다고 하여 이를 부당하게 불리한 조항이라고는 할 수 없다”는 이유로 유효하다고 보았다. 이번 판결은 종전의 판결과 다른 취지임이 명백한데 근거로서는 구 주택공급에 관한 규칙(1995. 11. 6. 건설교통부령 제39호로 개정되기 전의 것) 제27조 제4항에서 지체상금의 산정대상을 ‘실입주개시일 이전에 납부한 입주금’으로 규정하였고, 이러한 계약상 거래관행이 성립되었다는 점을 들고 있다. 위 97다37852판결도 그 근거를 구 주택공급에관한규칙(1995. 2. 11. 건설교통부령 제6호로 전문 개정되기 전의 것) 제19조 제3항에서 지체상금의 산정대상을 ‘이미 납부한 중도금’이라고 규정하여 계약금을 포함시키지 않고 있었다는 점을 들고 있었다. 따라서 주택공급에관한규칙의 관계 조항이 바뀌었고 이에 따라 거래관행이 바뀌었다는 것이 판례변경의 주요 근거라고 보인다. 나. 공사 지체에 건설업자의 귀책사유가 없는 경우에는 지체기간에서 위 기간을 공제하는 것이 타당하지만, 귀책사유가 있는 경우에는 이를 지체기간에서 공제할 수 없음이 원칙이다. 다만 건설업자가 공기 지체로 인하여 수분양자에게 중도금 지급기일의 연기를 해주었고, 분양금연체율과 지체상금률이 같을 경우에는 중도금 연기일수를 지체기간에서 공제하는 것도 가능하지만(대법원 2000. 10.27.선고 99다10189 판결), 전체 지체기간에 대하여 지체상금을 산정한 후, 이러한 사정을 고려해 감액하는 방식도 가능하다고 본다. 이 사건에서는 후자의 방식에 따라 지체상금을 산정한 뒤 총액에서 30%를 감액했다. 4. 하도급대금 직접지급 합의시 직접지급청구권의 발생시점(구법관계); 대법원 2007.11.29. 선고 2007다50717 판결 (1) 요지 구 하도급거래 공정화에 관한 법률(2007. 7. 19. 법률 제8359호로 개정되기 전의 것) 제14조 제1항의 문언상 발주자·원사업자 및 수급사업자의 3자 간에 하도급대금의 직접 지불이 합의된 경우라도 수급사업자가 하도급계약에 따른 공사를 시행하고 발주자에게 그 시공한 분에 상당하는 하도급대금의 직접 지급을 요청한 때에 비로소 수급사업자의 발주자에 대한 직접 지급청구권이 발생함과 아울러 발주자의 원사업자에 대한 대금지급채무가 하도급대금의 범위 안에서 소멸하는 것으로 해석하여야 하므로, 이와 달리 수급사업자의 하도급공사 시행 및 발주자에 대한 시공한 분에 상당한 하도급대금의 직접 지급요청이 있기도 전에 3자 간 직불합의만으로 즉시 발주자의 원사업자에 대한 대금지급채무가 하도급대금의 범위 안에서 소멸한다고 볼 수는 없다. (2) 해설 위 판결은 명백히 잘못 개정된 법률에 관한 해석을 한 것으로 논란의 여지가 적지 않다. 즉 근거법률은 2007년 7월19일 개정되기 전의 하도급법 제14조인데 위 법조에는 중대한 오류가 있었다. 1999년 2월5일 하도급법 제14조의 개정으로 하도급대금의 직접 지급의무규정이 생겼는데 당시에는 그 사유로서 시행령 제4조에 ‘1호 : 원사업자의 파산·부도 등으로 원사업자가 하도급대금을 지급할 수 없게 된 경우로서 수급사업자가 하도급대금의 직접지급을 요청한 때’, ‘2호 : 발주자가 하도급대금을 직접 수급사업자에게 지급한다는 뜻과 그 지급방법 및 절차에 관하여 발주자·원사업자 및 수급사업자가 합의한 때’ 등을 규정했다. 따라서 3자합의가 있으면 그 때 직접지급청구권이 발생함이 당연하고, 건설현장의 실무나 재판 실무상 이러한 방식으로 운영되어 왔다. 그런데 하도급법이 2004년 1월20일 개정되면서 시행령에 규정되었던 위의 직접 지급사유가 하도급법 제14조 제1항에 편입되었는데 종전과 달리 위의 2호 사유에 관하여 3자 합의 이외에 수급사업자가 발주자에게 직접 지급청구를 해야 직접 지급청구권이 발생하도록 규정했다. 그러나 이러한 법 개정은 종전 규정을 바꾸어야 할 특별한 근거가 없이 이루어진 것으로서 법 개정 과정에서 일어난 문면상의 착오로 보인다. 이로 인해 현장실무상 혼란이 심해져 민원이 제기되자 국회는 뒤늦게 2007년 7월19일 위 2호 사유에 대하여 ‘직접 지급 청구’부분을 삭제함으로써 종전의 법개정이 오류임을 스스로 자인한 셈이 되었다. 이 대법원 판결은 이 규정을 그대로 인정해 형식적으로 해석함으로써 결과적으로 매우 부당한 결과를 초래했다. 3자 합의 후에도 하수급인이 다시 직접 지급청구를 하여야 한다는 것은 이론적으로나 건설관행상으로나 매우 부당하기 때문이다. 원심법원은 이러한 법규의 오류로 인한 부당함을 피하기 위해 ‘3자 합의 속에 직접지급청구의 의사표시가 들어있다’고 무리한 해석을 한 것으로 보인다. 전주지방법원 2005가합5033(2006. 7. 14. 선고) 판결은 아예 “3자 합의 시에 하수급인에 대한 직접 지급의무가 발생한다”고 해석했다. 이 대법원판결이 이와 같은 법 개정의 오류를 어떻게 평가했는지 궁금하다. 한편 이 사안은 국회의 입법 능력과 수준이 얼마나 낙후되어 있는지를 보여주는 씁쓸한 예이기도 하다. 5. 하수급인의 시공부분과 선급금 정산(대법원 2007. 9. 20.선고 2007다40109 판결) (1) 요지 하수급인의 직접지급청구권을 규정한 하도급법 제14조는 도급인과 하수급인과의 직접적인 도급계약관계의 설정을 전제로 한 것은 아니므로, 하수급인이 시공한 부분은 수급인의 기성고로 보아야 하고, 또한 하수급인은 수급인의 이행보조자에 불과하므로 수급인의 기성공사금액에는 그 이행보조자인 하수급인의 기성공사부분이 당연히 포함된다고 보아야 한다. 따라서 선급금을 지급한 후 계약의 해제 또는 해지 등의 사유가 발생한 경우에는 하수급인의 기성공사부분에 대한 공사대금도 포함한 수급인의 기성고를 선급금에서 공제해야 하고, 그래도 남는 공사대금이 있는 경우에 한해 하도급대금을 하수급인에게 직접 지급해야 한다. (2) 해설 하수급인의 직접지급청구권이 인정될 경우에 선급금 정산과의 관계가 문제되는 경우가 많다. 이 판결은 이 경우에 관한 최초의 판결로 보인다. 하수급인의 직접 지급청구권을 보호하더라도 이는 선급금제도의 취지와 하수급인의 지위를 종합해 볼 때 하수급인의 시공부분은 수급인의 기성고로 보아 선급금의 정산대상에 포함된다고 보아야 함이 당연하다. 6. 건설공제조합의 하자보수보증금 규정의 해석(대법원 2007.1.26. 선고 2002다73333 판결(판례공보 미게재)) (1) 요지 가. 건설공제조합이 발행한 하자보수보증서에, 구 공동주택관리규칙 제11조 제1항 [별표 3]에 정해진 1년 또는 2년, 3년의 하자보수책임기간에 관계없이 모든 하자에 대한 보증기간이 3년으로 기재된 경우에도, 위 보증의 대상이 되는 하자는 사용검사일로부터 [별표 3]에 규정된 바와 같이 각 세부항목별로 1년 또는 2년, 3년 이내에 발생한 것으로 한정된다고 보아야 한다. 나. [별표 3]에 정해진 하자보수책임기간에 불구하고 사업주체가 스스로 그 기간보다 장기간의 하자보수책임기간을 약정하는 것이 금지되는 것은 아니라고 할 것이지만, 사업주체가 사용검사권자에게 하자보수보증기간 및 하자담보책임기간이 3년으로 기재된 하자보수보증서를 제출했다는 사정만으로 사업주체와 하자보수청구권자 사이에 모든 하자에 대한 보수책임기간을 3년으로 연장하기로 약정한 것이라고 볼 수 없다. 다. 하자보수보증금 채권의 소멸시효 규정인 구 건설공제조합법(1995. 1. 5. 법률 제4922호로 개정되기 전의 것) 제39조 제3항은 “보증채권자가 조합에 대하여 가지는 보증금에 관한 권리는 보증기간 만료일로부터 5년간 행사하지 아니하면 시효로 인하여 소멸한다”고 규정하고 있는바, [별표 3]에 정해진 하자보수책임기간 안에 발생한 하자의 보수만이 보증의 대상이 되는 이상 건설공제조합의 보증서에 기재된 보증기간의 만료일은 [별표 3]에 따른 하자보수책임기간만료일과 같은 의미로 해석해야 한다. (2) 해설 이 판례는 구 주택건설촉진법 및 공동주택관리령이 적용되는 사안이지만, 기본적으로 현행 주택법 및 주택법시행령용에도 그대로 적용할 수 있을 것으로 보인다. 실무상 건설공제조합이나 대한주택보증주식회사가 보증기간을 1년, 2년, 3년, 5년, 10년, 보증금액을 다양하게 한 보증서를 여러 장 발행해 입주자대표회의에게 교부한다. 보증대상이 되는 하자의 내용을 특정하지 않고 단지 보증기간만을 달리하는 여러 개의 보증계약을 체결한 경우, 어떤 하자의 보수금액이 단기의 보증기간을 정한 보증계약의 보증금액을 초과하는 때에는 장기의 보증기간을 정한 보증계약에 기하여 하자보증금을 청구할 수 있다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2001다63728 판결). 그런데 [별표3]의 기간은 하자의 발생기간이므로(대법원 2006. 6. 16. 선고 2005다25632 판결), 하자가 이 기간을 도과한 후에 발생했으나 보증서상 기간은 아직 도과하지 않았을 때 보증책임을 물을 수 있는가가 문제된다. 이 사건의 원심은 건설공제조합이 보증기간이 3년으로 된 보증서를 발행함으로써 [별표 3]에서 정한 하자보수책임기간의 구별에 상관없이 그 보수책임기간이 1년 또는 2년, 3년인 모든 하자에 대해 3년간 그 보수를 보증한 것이므로 보증책임을 부담한다고 판시했으나 대법원은 이를 파기했다. 이 판지는 2002. 2. 8. 선고 99다69662 판결이래로 계속 유지되고 있다. 보증인의 책임범위는 주채무자의 책임범위를 넘을 수 없다는 부종성이 그 근거이다. 나아가 이러한 보증책임의 소멸시효의 기산점을 정함에 있어서도 위와 같은 입장에서 보증기간의 만료일을 하자발생기간의 만료일로 보아야 한다고 판시했다. 한편 이와 같은 판지는 건물의 소유자가 건설사나 분양자를 상대로 하자담보책임을 청구하는 경우에도 적용할 수 있는가? 주택법 제46조의 규정을 공동주택의 하자담보책임 일반규정으로 본다면 동일하게 해석할 가능성도 있지만, 위 법조를 행정적 차원의 특별규정으로 본다면 이 판지는 통상의 하자담보책임에는 적용할 수 없을 것이다. 7. 조망이익의 수인한도(대법원 2007.6.28. 선고 2004다54282 판결 ) (1) 요지 조망의 대상(한강)과 그에 대한 조망의 이익을 누리는 건물 사이에 타인 소유의 토지가 있지만 그 토지 위에 건물이 건축되어 있지 않거나 저층의 건물만이 건축되어 있어 그 결과 타인의 토지를 통한 조망의 향수가 가능했던 경우, 그 타인은 자신의 토지에 대한 소유권을 자유롭게 행사해 그 토지 위에 건물을 건축할 수 있고, 그 건물 신축이 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의하여 정해진 지역의 용도에 부합하고 건물의 높이나 이격거리에 관한 건축관계 법규에 어긋나지 않으며 조망 향수자가 누리던 조망의 이익을 부당하게 침해하려는 해의(害意)에 의한 것으로서 권리의 남용에 이를 정도가 아닌 한 인접한 토지에서 조망의 이익을 누리던 자라도 이를 함부로 막을 수는 없으며, 따라서 조망의 이익은 주변에 있는 객관적 상황의 변화에 의하여 저절로 변용 내지 제약을 받을 수밖에 없고, 그 이익의 향수자가 이러한 변화를 당연히 제약할 수 있는 것도 아니다. (2) 해설 원고들의 아파트는 1974년경 건축된 10층 아파트인데, 한강 쪽으로 향한 북쪽 부분에 5층짜리 아파트 단지가 있었고, 원고들은 위 5층 아파트단지의 공간을 통하여 한강을 조망할 수 있었다. 그런데 위 5층 아파트 단지 주민들이 2000년경 이 아파트를 철거해 19층으로 재건축하는 공사를 시작했다. 이로 인해 원고들은 종전에 누리던 한강 조망권이 침해되었다는 이유로 손해배상청구를 했다. 원심은 원고들의 조망이익이 수인한도를 넘을 정도로 침해받았다고 판결했으나 대법원은 이를 파기했다. 이미 대법원 2004.9.13.선고 2003다64602판결에서 조망이익의 수인한도에 관한 상세한 기준을 제시한 바 있는데 이 판결은 그 기준의 구체적인 요소를 상세히 적용하고 있다. 그 일대가 고층아파트의 건축이 허용되는 지역으로서 고층아파트의 재건축을 통상적으로 예상할 수 있었던 점, 보통의 지역에 인공적으로 특별한 시설을 갖춤으로써 누릴 수 있게 된 조망의 이익은 법적으로 보호받을 수 없다는 점, 원고들의 조망의 이익이 피고들의 재건축 사업의 필요성과 상당성 보다 크다고 볼 수 없는 점, 피고들의 재건축공사에서 원고들의 조망의 이익 침해를 최소화할 방법이 없다는 점 등이 그것이다. 특히 인공적으로 고층 건물을 지어 획득하는 조망의 이익은 보호대상이 될 수 없음을 명백히 한 점이 의미가 크다. Copyright (c) The LawTimes All rights reserved. |
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